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7月上海楼市收官成交缩量楼市再入敏感期

时间:2019-08-11 02:36:30 来源:互联网 阅读:1次

  上周末沪上楼市激增的推盘量,尚未反应到成交上。

  金丰易居 ;佑威联合研究中心7月 0日提供的数据显示,上周(7月2 日-7月29日)上海市商品住宅成交面积为17.42万平方米,环比(较前周)下跌0.7 %;成交均价为2 974元/平方米,环比上涨2.42%;新增供应面积为21.05万平方米,环比增加24.41%。

  佑威机构执行董事黄志坚称,上海楼市成交量连续两周“降温”,或表明这一波“反弹”已基本结束,楼市将回到“正常”轨道,短时间内难再有大量“恐慌性杀入”现象。失去了量能的支持,跟涨现象就会难以为继。特别是供过于求的产品,将回归到“以价换量”的轨道上去。

  “反季热销确立”

  整个7月楼市也已接近收官。

  佑威数据显示,截至7月29日,上海7月商品住宅累计成交量为78.94万平方米。整个7月成交量锁定在85万平方米上下,已成定局。

  黄志坚说,近两周成交量的回落,预示着“利多”因素已基本消化,“多方”已力疲。近官方多次表态调控不放松,房价上涨引发更严厉调控政策出台的概率加大。这对投资、投机型买家,有不小的“阻吓”作用。8月的成交量继续下滑的可能性很大。

  21世纪不动产分析师黄河滔提到,上周上海楼市成交延续了此前一周的“散乱”格局,成交套数多的楼盘,也只成交了52套房源。而且,成交面积排行前十的楼盘中,套均面积低于100平方米的多达4个,另有 个处于平方米之间,可见刚需再度回暖。

  黄志坚分析,眼下性价比依然为购房者所重视,收窄优惠、取消优惠乃至“涨价”,会使得成交量明显回落,开发商将错失回款的良机。特别是具有大户型、高总价产品的开发商,如果短期需要回款,更需严防因短时间表象而误判大势。

  某上市房企营销负责人说,该公司旗下有个中高端项目,近期来访量不像6月那么多,每周能成交个一两套,“这算一般偏差的水平。”

  不过,黄河滔也强调,近两周上海楼市成交量虽皆低于20万平方米,但仍超过年化周均约15.4万平方米的成交量。目前的成交量回落,更多的是回归到相对理性的水平。而且,如果7月能维持85万平方米左右的成交量,这也是年内至今第二高的月度成交量,较去年同期也有10%左右的增幅。较往年来看,其反季节热销行情已可确立。

  中高端楼盘成交回落

  7月上海楼市成交均价的反弹,同样使人关注。

  据21世纪不动产统计,7月前29天,上海楼市整体均价继续稳步上涨,目前已达2.44万元/平方米。不过,7月中下旬,上海楼市高端及别墅产品的销售已有所回落,房价上涨中的结构性因素正在减弱。

  21世纪不动产的统计数据显示,7月前29天,上海市单价在5万元以上的高端住宅共计成交164套,成交量仅为6月份总量的81%。同期,新建别墅产品成交也明显缩减,29天合计仅成交 55套,为6月份别墅成交总量的70.8%。

  不过,黄河滔称,部份刚需项目上周的成交均价较今年一季度有所提升,其中的项目涨幅达17%。而部分套均面积大于140平方米的项目,则延续着此前的低开策略,个别项目较一季度均价还有10%左右的下落。

  黄河滔分析,此前楼市回暖的势头还没有完全成熟。在限购背景下,购房者对价格的敏感度仍较高。特别是当前官方频发调控严格执行之声,购房者对价格上涨的抗拒心理或会逐步转强。

  某上市房企营销负责人还提到,近期各大楼盘收窄折扣优惠,也是造成成交量下滑的一个因素。

  上海盘谷房地产有限公司总经理宋海则认为,经过5、6月份的市场消化,7月一些区域的刚需楼盘有效供应出现了下落,这或许是造成刚需房源成交量下滑、成交均价上涨的另一个缘由。

  宋海判断,如果8月刚需楼盘的供应量能有所增长,刚需仍将会是市场成交的主力。在限购背景下,中高端市场购买力的形成比较缓慢。6月的阶段性爆发过后,再度形成下一波购买力,需要一定时间。不过,近期中高端市场的成交量,仍能保持一定水平,说明整体市场依然不差。

  某外资品牌房企销售负责人同样认为,中高端、大户型楼盘的价格接下来不会出现上涨,开发商顶多只会减少优惠幅度。成交量也不会一下减弱太多,8月仍将保持一个稳定的市场成交水平。

  楼市再入“敏感期”

  眼下,市场各方对调控升级预期仍有顾忌。

  德佑地产研究主任陆骑麟认为,7月下半月,上海楼市成交量出现了一定的下行趋势。开发商在7月普遍减小优惠幅度乃至回调价格,是成交量下跌的主要原因。这也致使了调控在履行层面的进一步收紧。上周末,上海颁布了旨在严格执行调控的“沪六条”,虽然并未提出新的政策,但此举有助于抑制开发商的涨价冲动。

  而且,陆骑麟还认为,此次“沪六条”的出台,对投资性购房的打击意图十分明显。严格执行差别化、重点检查购房资历、“认房认贷”政策履行细则的出台,都将对中高端市场产生一定的抑制作用。

  某上市房企营销负责人也说,监管层的再度喊话对买方积极性造成了打击,“7月全月的成交量应该说挺不错,但后两周成交量的下行趋势让人感到不乐观。预计这一趋势会延续到8月,起码8月的前两周会受到影响。”

  “2011年,面对量价齐升的‘金四’行情,监管层当时也曾派出多个楼市督查组,前往各地调研调控落实情况,并在随后出台一系列措施,致市场加速降温,并迎来此后的降价拐点。这或许意味着,目前中国楼市已再次进入空前紧要的敏感期。”黄河滔担心,一旦下半年楼市成交仍呈现过热行情,则市场的过量反弹引发调控升级的可能性较高。

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